房地产投资过山车:“十二五”从峰顶到谷底

1月19日国家统计局发布2015年度房地产数据。数据显示2015年商品房销售面积同比增长6.5%;商品房销售额增长14.4%。相比之下2014年上述两个数据分别为同比下降7.6%和下降6.3%在一系列稳楼市新政之下2015年的房地产销售面积、销售额等主要指标由负转正大幅好转。

但是房地产投资数据的持续回落和楼市库存数据的一路攀升也显现出房地产市场的隐忧。2015年全国房地产开发投资95979亿元比上年名义增长1.0%增速比1-11月份回落0.3个百分点。这也是2014年以来房地产开发投资连续第23个月下滑。

与此同时房地产待售面积也在2015年11月的基础上再度攀升高达71853万平方米再创历史新高。

房地产投资下滑明显

根据国家统计局的数据2015年度的GDP为6.9%创25年新低。

一直以来房地产开发投资增速被认为是影响GDP增长的重要因素中国房地产业协会副会长任志强更是公开表态称GDP下降是因为房地产投资下降。房地产投资的下降会带动其它的一些指标下降比如房地产上游的钢铁、玻璃、水泥工业等。可能还会涉及到房地产下游的家具、建材、家装、彩电业等等。

根据国家统计局数据2015年全国固定资产投资(不含农户)551590亿元比上年名义增长10%(扣除价格因素实际增长12%)增速比1-11月份回落0.2个百分点。相比之下房地产开发投资95979亿元比上年名义增长1.0%。相差明显其中东北地区房地产投资尤其值得关注同比下降28.5%。

不过1月19日国家统计局局长王保安介绍2015年国民经济运行情况时表示GDP核算是依据交易量虽然2015年的房地产投资增速在回落但销售面积和销售金额相比2014年是正增长从这个角度来看交易量的增加就是正贡献综合对GDP影响不大。

2015年商品房销售面积128495万平方米比上年增长6.5%销售金额同比增长14.4%。

“GDP的测算不管是基于房地产投资数据还是交易数据都只是一个核算口径问题。”北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报道记者不容忽视的是房地产投资下滑对于宏观经济的增长将会产生一系列的负面效益比如房地产投资下滑映射的是房地产上下游产业链以及房企开工、拿地等数据的持续下滑也将直接影响地方政府的财务状况等。

高库存影响投资数据回暖

“‘十二五’对房地产来说是值得记住的5年2010年是”十二五“的第一年房地产开发投资增速33%处于历史最高点;‘十二五’最后一年的2015年却是房地产市场年度增速的最低点。”住建部政策中心主任秦虹说。

商品房待售面积也在“十二五”期间完成反转截止到2010年6月底全国商品房待售面积1.92亿平方米。

但截止到2015年末商品房待售面积71853万平方米再创楼市库存新高相比2010年6月底的数据上涨了375%。

“房地产由增量转向存量市场的拐点明显”在秦虹看来楼市库存高企之下2016年房地产投资数据也不会好看但她同时表示在供给侧改革下部分城市的楼市和部分项目将有亮点。

房地产的新开工数据和购地数据被认为是房地产投资的前端数据依此看房地产投资数据快速回暖的基础不再。

2015年房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米比上年增长1.3%增速比1-11月份回落0.5个百分点

另一方面房企的购地热情也未见明显提高。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米比上年下降31.7%但降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌介绍房地产投资难复此前的两位数的高位增长行情但在销售回暖的背景下房企的新开工和拿地下滑的趋势也将在2016年逐步收窄。