继非“限购”城市首套普通住房按揭贷款首付比再次降低5个百分点春节前后又有多个省份陆续出台一系列化解房地产库存具体举措内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等等。

上述举措正向效应已有所显现譬如有监测数据显示春节期间15个样本城市总体成交量比去年春节期间增长6.9%其中超过半数(8个)城市成交量增幅较为显著。伴随更多宽松政策落地、发力始自去年下半年的房地产市场(尤其是住宅类市场)温和回暖趋势或可望延续。

但这并不表明房地产市场会像2009年那样遽然止跌并报复性反弹。房地产去库存任务将在未来相当长时期内持续处于艰巨繁重基本态势中原因在于:

首先目前出现的房地产市场回暖迹象远不足于扭转供过于求的基本面。尽管去年全年商品房和住宅销售额分别增长了14.4%和16.6%但由于各地新房上市速度相对更快因此截至去年12月末全国商品房和住宅待售面积仍然增长了15.6%和11.2%去库存的压力仍在继续加重中。

其次目前出现的房地产市场总体回暖是在区域市场加速分化情况下汇总的结果。也就是说房地产去库存的“主战场”即构成全国房地产市场主干部分(70%以上)的三线以下城市的销售情况并未出现明显反转去年全年这些地区的房地产销量增幅仅为2.8%排除掉少部分重点城市后的全国大部分房地产市场实际仍在低位徘徊中。

第三目前已出台并且近期可见效的去库存举措基本都属于需求端的微刺激。而这类微刺激虽然符合“稳”和“准”的总体原则但毕竟无法从根本上改变房地产市场的根本格局。譬如降低首付款比例去年出台的“930新政”中已经把非“限购”城市的首付款比例从30%下调至25%其后第四季度36个非“限购”重点城市的销售面积也确实比前三季度均值增长了34%但这一增幅相比无此利好的一线城市销售增幅(27%)差别并不大。因此房地产去库存的治本之策还是要靠供给侧的结构性改革而这类改革显然无法在短期内一蹴而就。

最后房地产去库存的目标函数中本身就包含有“防止新的产能过剩”。因此这一任务推进过程中本来就没有必要过分求快以致市场再次形成错误预期。中国的房地产去库存需要一个较为长期并且较为“煎熬”的时期让市场找到出清价格让开发商、金融机构、地方政府等市场主体学会为自己错误买单让市场机制真正发挥决定性作用。

中国的房地产去库存是一场艰难的持久战。只有充分认识到这一点才能在始终保持定力与理性的前提下张弛有度地精准发力、顺势而为。