近期随着央行下调二套房首付比例市场有部分观点认为过往的金融危机和经济衰退多与房地产泡沫破灭相关提高房贷杠杆率或为地产泡沫埋下隐患。

对此招商银行资产管理部高级分析师刘东亮接受记者采访时指出目前我国房贷的杠杆比率仅为美国的三分之一房贷加杠杆的空间肯定是存在的而且与发达国家相比还有比较大的差距。但从一线城市的房价角度来看居民的购买力相对于房价来说也存在不合理之处。

不少观点认为从风险抵御能力来看房贷仍属优质资产。著名经济学家宋清辉就表示中国的住房贷款在银行业总贷款中比重较低仍属于安全产品尚不存在如美国、日本类似的等隐患。

泡沫仍在可控范围

有分析人士通过梳理历史经验发现过往的金融危机和经济衰退多与房地产泡沫破灭相关联远者如日本房地产泡沫破灭导致长达十数年的经济衰退;近者如美国的“次贷危机”由房地产引发的违约演变成席卷全球的一场金融风暴。

“所有的经济体都有泡沫关键要看政府的容忍度是多少。”资深地产人士薛建雄告诉记者目前上海、深圳等一线城市的地产泡沫在30%~40%左右水平相对而言仍在可控范围。

“香港1997年与日本1989年发生的楼灾当时的泡沫水平基本达到200%~300%。”薛建雄表示上海楼市分别于1999、2005、2008、2011年发生过大跌其中每一轮房价下跌时的泡沫都没有超过100%。“所以说如果触碰到100%左右的水平政府就要大力挤压泡沫了。”

宋清辉认为住房杠杆在改善居民住房问题上发挥了积极作用但这类方式目前存在不少亟需解决的问题。虽然它会较大地降低购房者的购房门槛长远来看可能并不能真正地降低购房者的购房综合成本有一个成本延后效应。

“当前楼市待售面积高去库存任务重但政策出台的初衷应以让购房者更方便、更经济买房为目的而非让开发商等卖房者更好地去卖房。”宋清辉表示。

再融资风险需警惕

2008年美国次贷危机引爆的全球金融危机就是由于房贷加杠杆引起的。

所谓的“次级贷款”是相对于“普通贷款”而言的。简言之客户在银行办理房屋按揭贷款就属于“普通贷款”或“优质贷款”银行可通过客户支付的首付款用以对冲房价下跌造成的损失。而“次级贷款”则是客户通过一些非银行的贷款机构把房屋再次抵押获得一定的首付款比例;然后由贷款机构通过债券市场发行“次级抵押债券”来回笼资金。由于“次级贷款”抵押优先级低、违约风险大因此以此发行的债券也就有着同样高的违约风险。

多位接受记者采访的市场人士均认为此次房贷加杠杆仍属于行政层面干预市场银行以及信贷机构介入的空间比较有限房贷衍生工具开发量不足因此房贷违约的传导和放大的链条能得到有效的控制。

但需要注意的是目前市场不乏以金融方案的形式通过短期借款来冲抵首付。

“通过金融方案买房的首付比例可能仅一成。”中原地产市场研究部总监宋会雍告诉记者当前房价上涨速度较快的背景下若通过衍生工具不断给房贷加杠杆其中酝酿风险的可能性将加大需要对此保持警惕的态度。

而宋清辉认为中国的住房贷款在中国银行业总贷款中比重较低仍属于安全产品并不存在如美国、日本等类似的隐患。中国的住房加杠杆与美国次级房贷有相似之处但差异也很大其中最大的不同在于银行对待房贷风险的态度上。“中国的银行业非常关注房贷风险并没有因为过度追求更多利润而放松了贷款标准。例如在个人住房贷款领域几乎没有零首付的现象很多不符合房贷条件的人根本没办法从银行拿到贷款加上房贷亦未被证券化和衍生化中国出现美国式‘次贷危机’概率较小。”