11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居(博客)沃顿课题成果发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举办。

　　“文旅产业越孤独，越优雅。“中国文化产业促进会副会长梁上燕现场为嘉宾分享“文旅与产业”课题成果时表示，“随着房地产下半场的到来和中国金融改革的推进，通过资本化实现资本退出已经成为旅游地产的必然选择，当我们的市场置业热情已经降下，我们销售也没有了躺着就能赚钱的机会。”

　　以下为实录：

　　真正的互联网，不仅是我们在网络中看到的，而是有更多的结合，今天的题目是我们组在过去的半年里面，我们走过房地产快马加鞭的三十年，未来我们怎么再启程?我提出的是房地产向文旅产业转型。疯狂的盛宴，我们用了3年走了欧洲很多年所做的历程，队伍文旅和产业我合刊一下一组数据，05年只有747个，到24年是7965个，如果未来文旅产业迸发的话，就可能不是这个数字了，那么这样一个倍数的增长，对于我们来讲，究竟是喜还是忧呢?未来的路我们怎么走?

　　在文旅产业上我们可以看到，巨无霸式的旅游地产项目越来越多。我们国际上没有看到这个几个字，旅游房地产，只有在二三十年的时候，这五个字是从中国开始，从海南的旅游岛开始，但是我很可惜，在整个最漂亮的三亚，我们唯一中国十三亿人可以在冬天游泳的地方，现在已经住满了房子了。这是旅游的地方，加房地产，就叫旅游房地产吗?未来的话，我们可以看到更多的深化在不地苫上演，但是我们又会遇到一个我们过去没见过的世界，我们看到政府的红灯亮了，拿土地不再轻松，我们也看到小小的三亚挤满了房子，未来的中国，有多少土地可以让我们把地围起来，我们也看到刚刚开业的巨无霸的百货商店，一个一个关门了。而百货商店是不让我们陶腰包了呢?因此在未来的时间里面，我们再看，当我们的市场置业热情已经降夏粮，我们销售也没有了躺着就能赚钱的机会。但是我们看到在日本的，在东南亚的，在欧洲的市场都是很旺的，那中国的十三亿人为什么要跑到国外去呢?我们也在思考，当有一天我们觉得日子特别艰难的时候，也许就是我们再变好的时候。

　　我们带了十个问题，第一冷静面对未来蓝海，企业在反思前期大跃进式发展的弊病之后，面对未来文旅地产政策利好与市场蓝海，要更加冷静思考，审时度势，确定目标，勇往直前，我们能不能结合每一块土地的人脉、地脉、文脉去做出它的独特性呢?

　　第二个，是情怀，因为这十二个词语里面，很多都是我们过去十年没有听说过的，但是情怀这个字我过去半年我听得特别特别多，其实情怀就是我们的价值观，就好象张总说的，未来我们的回报就是今天我帮助你，明年你帮助我。文化地产因其自然环境的在地化特征，不能简单地标准化与产业化。

　　第三个思考的部分，是模式。先进的商业理念与价格管，开发企业逐步意识到文旅地产的魅力在于独特，这个独特从哪来?就有了刚才所说的文，但是大家对旅可能不太理解，他们总跟我说，一听完我介绍这个项目之后，就总说是不是我以后的设计院就不用开了?因为有了互联网，未来你的电脑在哪里，你的总部就会哪里。也开始明白别人的开发模式无法照搬照用。于是对于发展年、模式等深层次问题的思考渐渐深入。

　　第四是业态，创新，跨界，可持续，行业已经认识到文旅产业地产不是旅游地产升级，而是集合了产业化的创新，比如刚才养老是产业化创新，比如刚才说旅居生活是产业化创新，还有一定是不同的社会资源进行整合，同时也是社会生态升级以及在地华可持续发展的全新的业态，这些里面今天因为是提纲的发布，我们就不一一细探讨进去，单位刚才谈的里面，已经包含了各种的业态。

　　第五是顶层，战略之上，战略致胜，以实现资产长期价值为木票的开发理念，正板满成为主流，文化地产的顶层设计逐渐被重视，理清思路，思考前行，实践中进步。

　　第六是克群，文客商以人为本，我一直说香港，我们好像中国已经了很多酒店，但是我们跟深层次一点，我们的酒店合格吗?当我们在香港、在澳门、在日本的时候，同样是酒店，为什么有很大的差距?其实就是在服务的理念上，如果我们不只是温饱，是更多的东西的时候，就会反思有多大的差距，普遍开始重视人文关怀，人文精神，重视客户需求，与客户建立情感上的联系。

　　典型的案例可能包括一个大家前几年不熟悉的品牌，花间堂。同样的四化，比如我所在的一个偏远的地方，当有一个成熟的品牌，它做得非常好的时候，就可以嫁接。

　　第七是产业，与区域经济休戚与共，跟当地的产业和文化结合在一起。成功运营的文旅地产一定具有融汇多种产业模式的商业价值链，整合产业运营商，以成熟先进的产业模式，具备项目长期经营、运营收益以及市场产品收益，提升规模溢价的能力，达成推动区域产业发展的目标。

　　第八是资源，在资源保护、整合再生方面，我们说文化，其实文化也是有限的，不能无限的增长，因此在我们所在地脉里面找到文化以后，如何传承和保护，在传承保护之间，再把它有序的发展，资源整合，已经成为它里面一个关键词。

　　第九是伙伴，过去房地产开发商只做自己，未来如何与更多优秀的伙伴，跨界的伙伴进行合作，同时要与政府跳好双人舞，过去房地产我们是不需要跟政府跳双人舞的，但是这样的土地政策已经没有了，未来的中国有几万个城等着大家开发。无论地方政府或开发商，对于以区域价值推广，城市文化保护与建设为切入点达成的可持续发展的战略合作伙伴关系越来越珍惜，为保障项目开发创造了有利条件。

　　第十是体验，房地产都有体验，但是文化地产更注重体验，前瞻性+互联网的思维对文化地产更加重要。前期项目对于体验的理解，还只停留在概念层面，最近几年已经开始讲体验理念贯穿于产品和服务层面，而且很多企业开始研究怎么样真正读懂及满足客户的各类体验需求，这也是我们一个很大的课题。

　　这里面可能有大家很熟悉的，最近很热的品牌，秦皇岛阿那亚独家区。

　　第十一点是人文，人文怎么样深度挖略，有效利用。对于人文历史的发扬与传承，是过去旅游房地产开发的明显软肋，既有限度的挖掘也只是被用于房地产营销的卖点与噱头。

　　最后一点是资本，随着房地产下半场的到来和中国金融改革的推进，通过资本化来实现资本退出已经成为旅游地产的必然选择，有较强金融北京的企业也已经在试水旅游地产资本化，同时一些第三方机构也开始深度进行旅游地产的大金融布局。

　　文旅产业组的破，讲了这么多大家会记住，因为今天太累了，12个小时，但是今天送给大家就是说，越孤独，越优雅。讲起来很简单，但是怎么搭建这个优雅，怎么搭建你的孤独不被后来者去超越，是需要你要做出很大的贡献，在这里边我最后两个页面分享的话，现在大家看到的是10月10号在贵州做的山地旅游大会，各过的学者告诉我们，六十年代的是五，曼谷，清迈，都是通过国际的旅游组织帮助他们，做出了今天的清迈。在美国，有一个烟囱工，那个地方在60年前是最穷的，但是现在它是最富的，就是在国际旅游组织的帮助下，做出它独特的文化，因此现在是法国最富裕的地方，泰国的清迈也是这样。完了我们可以看一下，现在是文旅组上两个星期去了台湾，这个老太太25年前是也是董事长，但是25年前她开始脱下裙子，脱下红酒杯，成为了一个非常非常快乐的青蛙婆婆。这个为什么是这样?因为我提倡的养老是从50岁开始，因为我提倡养生，谁都知道，身体要好，养心，书院让我们去提升，我们在座有五百个人，五百个书院。第三点才是最重要的，养生命。我相信未来我们可以拿出一部分去投资到众筹的房地产旅游的行业里面，那十年后我们已经有哪个业权的涨价，同时也把我自己创业的东西分享给别人，让我们的生命宽度更宽。