11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居(博客)沃顿课题成果发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举办。

　　“我们可以看到这些先知先觉的企业，也是非常看好养老产业的未来的前景，叫风起云涌，投资布局养老产业。像万科、保利、绿城，在试点方面也做了非常试点了。”天地控股有限公司总裁张华纲现场为嘉宾分享“养老与商业模式”课题成果时表示，

　　在五年来在全国已经进入了七个城市了，投资规模应该是在750亿，包括中国人寿都有不错的项目在推进，通过他们在努力地打通养老跟地产的关系，这些城市都做得非常好。

　　以下为实录：

　　大家下午好，周忻(微博)总确实很能忽悠，把上海的一个地下室，把每平方米120万给卖掉了，同时把房地产压力巨大的一群人，忽悠得跳，确实很有激情，今天我看这个会也安排得很有意思，把养老安排在最后，在梁上燕的文旅在我的后面，当然我想可不可以把文旅放在养老的前面会比较好呢?当然可能是他们有自己的理解。

　　今天讲三个部分，首先讲养老产业未来怎么样，它的特点怎么样，老年化的现状怎么样，第二就是讲现实是怎么样。第三是提出我们课题组的研究的可局之道，可能我们跟前面几个课题组，八个课题组讲的内容稍微有点不同，他们讲得更多的是比较实，但是我们稍微会讲得虚一点。

　　现在这个行业的情况很有特点，我想在座的每一个，只要你是个人，你们都会有父母，一定会看到周边你们的家人，你们家的不管是你的父母亲也好，你的爷爷奶奶也好，他们都在快速地老去，人口的快速老龄化，是一个非常吓人的数字，现在我们每年进入老年人口的人口是一千万，数字非常大，并且增长率是很快的，所以我们在2014年的年底，是2.12亿老人，超过60岁，到了2035年，不到21年的时间，翻一倍。并且到了2100年的时候，老年人口会占到我们全国人口的三分之一，假设我们计划生育的群体不赶紧加油的话，这个问题会更加严重。那我们看得到，每年一千万的人口，跟现在2.1亿的存量人口，毫无疑问，他们现在在GDP的产业里面的比例是很低的，目前中国养老金支出跟健康的比例，占的GDP只有7%，根据中国老年产业发展研究的一个成果，他们预测，2020年的时候，我们的老年市场规模，可以到8万个亿，五年翻一翻，远比我们房地产的发展速度要快很多，并且这个行业其实涉及到了具体内容是非常地丰富，有养老地产，有养老服务，还有文化还有娱乐，还有很多的老年的消费者，包括养老的金融。实际上这个行业未来的量是巨大的，并却增长率也是很高的。所以国家在2013年，就充分预判到了中国的老年华发展的趋势，跟中国的华的形态的影响，所以在2013年国务院35号文，出台了一个要大力推进养老产业发展的文件，这个文件实际上是我们作为养老行业的理解的话，它是相当于我们在98年住建部出台的住房改革的文件，它实际上就明确了，未来养老是以市场为主，政府为辅的这样一个顶层架构的设计。那我们相信，未来应该是以这个为发展的节点。同时2014年，各部委又颁布了十条的政策，这个政策跟国务院的精神是高度承上启下，一致的，同时在2015年又出台了三条重磅政策，实际上还有一个重磅政策是国家卫计委，出台了养老跟医疗一体化的一个文件。所以在国家部委的政策层面，应该说，这三年出台的东西是很让人震撼的，非常地激动。

　　同时另外一个方面，在地方政府的执行层面，应该说政府我觉得还是比较讲政治的，政治上还是比较一致的，所以不论是北京市政府，还是上海市政府，还是深圳市政府还是杭州市政府，这两年出台了很多的鼓励政策和措施，比如说国土资源部在2014年对养老用地做了一个规范，支持集体用地跟工业用地用于养老设施的运营，这也是实际上是一个很大的突破，目前实际上国家是比较反对小产权房的推出或者入市，但是实际上集体建设用途做养老，实际上有点小产权房的样子，实际上这是放了一个很大的口子。同时保监会也发文鼓励保险企业投资于养老产业，这个在保监会历史上也是很少见的。这个文件我不一一列举，各部委的精神是一统的。

　　同时，今年发改委对企业发行养老专项债权的支持态度，这个也是很特别的，从来没有说发一个文，支持房地产企业发行养老产业，非常好。

　　北京市政府跟国土资源部也是非常一致，出台了政策，并且是想方设法降低土地的地价，能够让养老产业也一个低成本的启动。包括深圳市政府，也出台了类似北京市政府的这样一个文件，就是建设用地可以通过协议的方式改变功能，去出让养老。

　　另外一个就是我们可以看到这些先知先觉的企业，也是非常看好养老产业的未来的前景，叫风起云涌，投资布局养老产业。像万科、保利、绿城，在试点方面也做了非常试点了。在五年来在全国已经进入了七个城市了，投资规模应该是在750亿，包括中国人寿都有不错的项目在推进，通过他们在努力地打通养老跟地产的关系，这些城市都做得非常好。

　　还有目前国内的养老机构和私募基金，都在全力地进军养老产业。因为我们在这个行业里面是很清楚的，现在找我们怎么做养老产业，怎么有机会去投入或者参与，人是很多，跟五年前我做这个产业的时候，是天壤之别。

　　我们看到这个产业，是理想很丰满，前景很光辉，但是现实又是很骨感，问题非常多。第一是从客户层面看，中国社会是一个未富先老的局面，图表里面，老龄化社会进入的时候各国的人均的GDP的比较，中国2000年的时候是949，美国在1950年的时候是10645，就差了一倍。还有退休养老金，2014年中国是3355元，而北京民营养老机构租金加服务费一般是在5000块钱左右，中高档一点的，大概是10000元，像档次更高一点的，基本在15000以上，所以按他们的收入，要支付这样一个养老的成本，压力很大

　　另外客户也有一个高不成低不就的心态或者局面，也造成了养老机构空置率偏高，我们盘道刚需的老人，基本上是四五十年代出生的这帮老人，他们现实的需求就是护理，就是不能动了，或者不方便，在我们的定义里面，是要借助这些需求，个人的收入还是比较有限的，没有赶上改革开放的时间去赚钱。同时还有相当一部分老人是奥靠自取去照顾的，目前很多老人是住不起的。另外一群老人，就是50年代出生的这帮老人，相对来年轻年轻一点，可以活蹦乱跳的，基本上以照顾子女为主，不会以自己的生活质量为中心，这一种老人应该说他们现在还大部分没想到要去专业的社区或者服务非常好，健康有保障的社区去生活。所以目前实际上全国的民营的养老机构，特别是定位不是那么清楚的养老机构，空置率非常高，所以这也是一个很怪异的现象。

　　另外一个问题，养老需求与产品的供应匹配度比较低，养老结构性问题，我们有三类，40年代出生的老人，是需要高度照顾的亿需。目前各城市，出来北京上海这些城市在举家养老方面政府启动得比较早，力度比较大，方案比较好之外，绝大多数城市是没有怎么去动的。另外是50后老人，还是一个活跃老人的范畴，现在我们叫健康管理或者是一户一体化，现在提供的产品的水平，还是水平比较弱的。还有60后的老人，随着他们进入养老，他们想要以后好好养老，现在必须要养生，但是我们目前的健康医疗是不管健康人群的，所以这个行业结构是比较突出的。

　　还有行业的政策瓶颈，那些政策看起来非常高大上，但是实际上目前在地方政府的落实度方面是非常低的，比如说北京市政府就把住宅和养老用地捆绑拍卖，实际上很简单，他就是希望通过养老的用地，还是希望能够赚回钱来，不希望低成本的通过简单的招标，出让给企业。所以用地方面其实是很大的问题，成本化很高。你工业用地或者集体建设用地要去发展的时候，你企业拿地，拿证都不好，我这个工业用地改了养老，你的水电煤能不能安全住宅或者养老的要求去把它降低?其实这个政府是没有去把它很落实的，包括建设用地，国土资源部，北京市政府，深圳市政府，都有这样的出台，但是养老建设用地目前还是比较弱的，金融不会放贷，他你还是比较有限。所以我们看到目前在这些方面还是有比较多的问题。

　　另外融资方面也是一个大的问题，像国开行有一个基金，目前只做了这样一个例子，所以这个也是一个很现实的问题。

　　同时还有税收，从历史上看，无论是美国还是美国还是日本，都也是影响很大的，但是我们把盈利做了一个区别，实际上鼓励力度也没有落地。

　　现在实际上养老产业也是处在一个早期的阶段，很多都是在一个试行阶段，这种药很好的发展，肯定会收一点影响。

　　未来这个行业最大的问题，我们现在看房地产行业，近五年挖角非常厉害，因为核心这个行业高度发展，带来人才供给不足，未来我坚信，养老产业的发展，对人才的需求的铺且程度是远远高于房地产行业的，因为他很多叫操作性的人才，是复合型的人，这些人是要通过很强的积累，才能成为经验合格的人才，所以这个方面未来行业的晋升，更多的是要在人才。

　　最后一个问题，我们重点讲一下怎么样破这个局。我们这个课题组的导师都非常厉害，我们有一个大的梦想，是用民间力量大力推动政府破冰和落地。不光是政府要出文件，政府要给支持的态度，更多的是要在立法的层面去落实，这样从上到下，产业的环境才有可能改善得更彻底，才有发可依。

　　比如说我们觉得像国开行现在对土地证的要求，我觉得对养老产业应该是要放开，因为这绝大部分是做运营的，玩片的应该还不多，特别是对老人。另一方面就是加大专项资金的支持，现在各地方政府多有一些意愿去拉动发展，促进消费，改善整体的消费比例，但是这个力度呢，不大，所以我们觉得政府在有一定资金的情况下，可以用组织基金的方式推动老年产业的发展，包括放款养老上市的要求，比如这个行业最有名的一家企业，清源，很受人尊重的一家企业，最近上市的问题让所有人都很无语，因为他的盈利税跟上市公司相比的话，还是有一定的差距，它相识的钢板过不去。

　　还有就是互联性，日本的养老产业发展，可以说在互联性起到了决定性的作用。我们政府也想在这方面去做一些推动，这个我们课题组觉得可以通过一些人大或者政协的渠道，去进一步推动法律体系的架构，去完善，包括土地，集体建设用地怎么去用，怎么去批，怎么去报规，怎么建设，怎么融资，这个我觉得未来是非常好的课题，这个用好了，其实也可以解决我们农民未来保障行不苟的问题，其实这个也是有在试点，税收方面真正去落实。

　　同时目前我们这个行业里面做得很多的一些探索，也很有趣，已经做了。比如说杭州就做了公办民营的模式，而不一味地去竞价，而是在质量方面去给老人更多的一些关心，这个做法非常现实，也非常聪明。

　　比如说居家养老，杭州市政府也做得很好，发补贴，发养老券，让老人先试用，体验，好了，你自己去买，政府再给你一些补贴，这样既鼓励了消费，又让行业发展有一些很好的推进。

　　比如说万科在上海做了一个智慧宝的小机构，也提供上门的服务，这个就做得很好，相信这未来对万科应该是一个非常好的服务的延伸，不排除，可能会成为万科物业将来非常好的业务。比如说九华山转，中国的酒店非常过胜，那这个九华山庄在北京，做了一个非常好的尝试，把酒店改养老，市场很好，客户也很欢迎。

　　比如说绿城的乌镇雅园，是非常典型的房地产+的做法，其实乌镇那个地方我相信，平常也不会那么多人在那边建房子，绿城在那边建的房子，价格从开始的八千，到现在的一万五，地价会升，我相信这个是有汇报的，核心还是抓住乌镇的痛点，这对我们这些公司是一个非常好的启示。

　　所以未来这个行业，这个产业应该有一个非常好的整合的过程，有一个对老人非常好的过程，这个产业我相信对其他产业有一个带动自己，特别是当老人不担心自己养老的问题，不担心自己送终的问题的时候，我相信年轻人的消费肯定更加大胆，包括我们现在也在做一个产业化的平台，我们有在做养老的品的销售平台，包括线上线下，所以一般说行业行业，中国在刚刚起步的过程中，日记上我们可以看到很多的，国外的很好的发展案例，比如说美国，美国是这个行业做得最好的，全球，它的细分做得非常细致，服务做得非常顺，并且行业的投资回报率不低，这个是非常有趣的东西。比如说日本，日本户籍险的发展，带来了社会高度老年华的问题的舍弟解决。

　　澳洲，有一个DNF的模式，实际上都是鼓励你老人产业消费发展，所以应该说养老产业的发展，前景非常好，但是呢，问题也很多，所以是需要我们大家共同努力的在政治上突破，在制度上也要突破在模式上要突破，在金融上创新，所以我也希望我们在座的各位学员也好，导师也好，朋友也好，能参与到我们这个养老产业里来，因为我们终归会老，今天你可能不是为自己，但是终归是会为自己。